◆상가 권리금 분쟁

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권리금이란?

1. 권리금의 의의

상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 '영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등' 유형ㆍ무형의 재산적 가치를 양도하거나 또는 이를 이용하게 할 때 지급하는 금전 등의 대가를 권리금이라 합니다.

* 상가 임차인들의 권리금은 그간 상가건물임대차보호법 등 관련 법률 아무런 보호규정을 두고 있지 않아 임차인들이 제대로된 법적 보호를 받을 수 없다가 기존 관행 및 대법원 판례를 통해 정립되어온 권리금이 2015. 5. 13. 개정된 상가건물 임대차보호법에 도입됨에 따라 보호를 받게 되었습니다.

2. 권리금의 유형

① 바닥권리금 : 상가 위치, 상권 등의 대가
② 영업권리금 : 영업노하우, 거래처, 신용 등 무형자산의 대가
③ 시설권리금 : 영업시설, 비품 등 유형자산의 대가

임대인의 방해행위 상가건물 임대차보호법에서는 임차인의 ‘권리금 회수 방해행위‘를 아래와 같이 규정하고 있습니다.
임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항).

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

권리금에 대한 손해배상
임대인이 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.
손해배상액의 범위 : 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.
즉, 임차인이 신규임차인과 권리금 계약을 통하여 지급받기로 했던 권리금과 임대차 종료 당시 객관적의로 형성되어 있는 권리금 중 낮은 금액이 임차인이 지급받을 수 있는 손해배상액으로 인정됩니다.
참고로, ‘임대차 종료 당시 객관적으로 형성되어 있는 권리금’은 손해배상 소송에서 감정을 통하여 결정하게 됩니다.

권리금 청구시 유의사항
임차인이 신규임차인을 주선하였다 하더라도 임대인의 ‘정당한 사유’가 있는 경우, 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있으므로, 임차인은 아래의 사항을 주의하시기 바랍니다.

★ 임대인의 정당한 거절 사유
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

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권리금 적용 제외 건물

1. 권리금 조항의 배제사유
임대차계약은 임대인과 임차인 간의 신뢰관계를 기초로 두고 있어, 임차인이 아래와 같이 계약상 의무를 위반하거나, 기타 부당한 행위 등의 잘못이 있는 경우 ‘상가건물 임대차보호법 제10조의4’ 권리금 보호 조항은 적용되지 않습니다.

1. 임차인 3기 이상의 차임액을 연체한 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

※ 철거, 재건축의 경우에도 권리금 보호 조항이 적용되지 않습니다.

2. 권리금 적용 제외 건물
모든 상가건물이 ‘상가건물 임대차보호법 제10조의4’ 권리금 보호 규정이 적용되는 것은 아닙니다.

◆ 권리금 적용 제외 건물

1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우

2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우